Lei de Uso de Ocupação do Solo em São Paulo
– Lei 16.050/14 – Revisão Plano Diretor de SP
Opinião Eng.Urb.Vagner Landi
Interessante como São Paulo está sem rumo definido para empreendimentos da Construção Civil com esta revisão encalhada há quase um ano novamente,deixando profissionais da área,com dúvidas de como projetar ou aprovar seu projetos na PMSP.
O engenheiro Vagner Landi e sua equipe de trabalho de Arquitetas e Urbanistas é atuante em Audiências Públicas expondo suas idéias e conhecimentos em mais trinta anos de experiência na área de Aprovações de Projetos e Política estratégica de Cidades e detentor do Blog do Urbanista acessados em várias partes do mundo, defendendo sempre a Melhor Qualidade de Vida nas cidades.
Além da crise econômica pelos desmandos do Governo Federal e aumento do desemprego, este plano pode fomentar a elevação dos preço dos apartamentos ou salas comerciais, em edifícios a serem projetados em razão da alta tabela de custos do Cálculo da Outorga Onerosa, para empreendimentos com potencial construtivo além do básico (Ver cálculo logo abaixo deste post).
Os vereadores da Câmara Municipal de São Paulo devem prestar atenção a estes cálculos dos potenciais construtivos e ao número de garagens que a prefeitura quer impor de apenas uma por sala comercial ou por apartamento em virtude da implantação deste projeto da SPTRANS com faixas de ônibus e bicicletas que zonearam a cidade de São Paulo, impondo para um futuro próximo que a maioria das pessoas deixem os carros em casa,uma utopia tremenda numa cidade que cresceu sem organização e sem Planos Diretores seguidos a risca,mas apagados por uma fiscalização corrupta de governos municipais há mais de trinta anos atrás.
Por outro lado o Plano Diretor desta vez está mais organizado dando maior poder de distribuição das construções, barrando grandes obras em espaços já consolidados evitando mais impactos no transito e de vizinhança, mas também não podemos aceitar a diminuição de vagas de estacionamentos em edifícios privados, que por outro lado tiram os carros das vias em horários de pico, proporcionando maior fluidez dos trânsitos nas ruas internas dos bairros.
ZEIS – Zonas de Interesse Social
Estas Zonas que proporcionam construções para pessoas de baixa renda familiar com a meta de cobrir o déficit habitacional da capital paulistana ,estão causando revolta em áreas de bairros nobres e já consolidado,pois foram demarcadas em mapas já impostos pela Comissão de Política Urbana da Prefeitura de São Paulo.
Todos sabemos que construir Habitações Populares em bairros nobres é pura articulação política deste partido político que rege nossa cidade e nosso país,causando futuros problemas para quem morar nestes edifícios e como sobreviver num padrão em seu entorno de um custo de vida alto,pois o supermercado,a padaria ,o restaurante , tudo é mais caro do que em áreas periféricas da cidade, causando um problema de confrontos sociais e econômicos,além do custo das áreas que já são consolidadas.
O secretário e o prefeito de São Paulo já admitiram que houve erros em lançamentos destas áreas em bairros nobres da nossa capital como por exemplo no bairro do Tatuapé na Zona Leste de São Paulo,um dos mais valorizados da capital.
Fórmula da Outorga Onerosa
A fórmula mágica elaborada pelos catedráticos urbanistas da prefeitura da cidade de São Paulo , engolida goela abaixo pelos vereadores da Câmara Municipal de São Paulo é a seguinte:
C=(At / Ac ) x V x Fs x Fp , onde : C= Contrapartida Financeira relativa a cada Metro Quadrado de Potencial Construtivo Adicional;
At = Área do terreno em metro quadrado;
Ac = Área construída computável total pretendida do empreendimento em metro quadrado; Obs: Área construída computável não conta a área de estacionamento e equipamentos no imóvel.
V = Valor do metro quadrado do terreno constante do Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa , conforme QUADRO 14 da Lei 16.050/14;
Fs – Fator de Interesse Social , entre 0 ( zero ) e 1 ( um ), conforme QUADRO 5 da Lei 16.050/14;
Fp – Fator de Planejamento , entre 0 ( zero ) e 1,3 ( um e três décimos ), conforme QUADRO 6 da Lei 16.050/14;
Veja abaixo a “Paulada” que você vai ter que pagar para a prefeitura se quiser construir acima do permitido: Duas ou até quatro vezes !!! Para terrenos de 250 m2 de área,
Zona ZM2 – Pinheiros por exemplo , bairro nobre da cidade de SP,
Coeficiente de Aproveitamento Básico = 1 ( um )
= C.A. Coeficiente de Aproveitamento Máximo = 2 ( dois )
= C.A = Permitido Setor 001 e Quadra 025 Uso da Edificação :
Uso não residencial ( nR) Área computável no projeto final = 430 M2
= Ac Cálculo da Outorga Onerosa : 180 M2 ( 430– 250 M2 )
V=Valor do Metro Quadrado no Quadro 14 da Lei = R$ 6.837,00
Fs = 1,0 ( para outras atividades que inclui nR)
Fp = 1,3 ( para uso nR na Macroárea de Urbanização Consolidada )
C= At / Ac x V x Fs x Fp C= At / Ac x R$ 6.837,00 x Fs x Fp C= (250/430 ) x 6.837,00 x 1,0 x 1,3 = R$ 5.167,50/ M2
Cáculo Final da Outorga = R$ 5.167,50 x 180 M2 = R$ 930.150,00
Art . 117º da Lei 16.050/2014
Nota Importante : Para áreas já consolidadas de alto poder de incomodidade os valores são muito altos , que irão forçar construtoras a irem buscar área em locais bem mais baratos , nos valores que podem ser encontrados nas tabelas do quadro do PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO.
Como em regiões que o valor do metro quadrado pode ser no setor 001 de Setor – 001, Quadra – 070 , SQ – 001070 , Codlog -197459 , R$/M2 = V =18.004,00/M2 , ou Setor – 245 , Quadra – 147 , SQ – 245147, Codlog – 481858 , R$/M2 = V = 59,00/M2 ,
Vejam abaixo matéria editada em outubro de 2014, que até agora estamos ainda estagnados e sem diretrizes.
https://engvagnerlandi.com/2014/10/17/outorga-onerosa-na-nova-lei-do-plano-diretor-lei-16-0502014/
Matéria do Eng.Urb.Vagner Landi com a Rede Globo,
Habitação Popular na cidade de SP – Popular Housing in the city of SP
Entrevista ao UOL
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Engº Vagner Landi - Blog Urban Policy and Quality of Life 